曼谷的房市在近年來說一直都是許多亞洲與歐美外國投資者關注的重要房地產市場之一。相較於香港、新加坡或東京，曼谷的房價的CP值在對比金額和國際化生活環境之下，是個不錯的選擇。
但是，房地產業者沒有告訴你的事情是，曼谷的房價有大幅度的調整，像是泰國人買房的房貸政策收緊、銷售單位的面積縮小、以及二手房市的數量大增，使得新屋銷售成績低迷，都讓市場逐漸形成新的格局。
曼谷房市正在出現價格分化
近兩年根據我們的觀察發現，曼谷房市正呈現「Ｍ型分化」300萬泰銖左右的平價住宅因買家貸款困難與供應增加而面臨價格壓力，但市中心頂億萬級別的豪華住宅的價格仍持續上升並且屢屢完售。
市場結構變化主因
主要還是因為泰國的「家庭債務比例較高」，使得銀行對房貸的審核變得更加嚴格。價格低於300萬泰銖的住宅受到的影響最大，許多200萬泰銖的公寓買家甚至出現接近50%的貸款拒絕率，導致許多本地買家即使想購屋，也可能因為貸款無法通過而被迫放棄交易。
然而，這種情況對外國買家來說反而具有一定優勢。因為外國買家需以現金全額或分次進行繳款（頭期款、尾款）因不受泰國房貸政策影響，因此在市場競爭中反而具有更高的交易確定性，但是公寓部分則另外又面臨到泰國住戶和外國住戶的比例關係，形成糾結。
豪華與超豪華公寓市場仍然強勁
與平價市場形成強烈對比的，是曼谷市中心的豪華與超豪華公寓市場。這個區段目前的銷售率已達約93%。這些買主比起「投資」更像是「分散風險」和「資產配置」。
因此，在這樣的市場背景下，開發商開始推出更多高端住宅項目，並且積極和國際酒店品牌合作推出「品牌住宅」（Branded Residence），像是與The Ritz-Carlton、Banyan Tree或Aman合作的住宅項目。因為其不僅是住宿服務的保證，更是在未來容易出租或轉售。
| 特點 | 說明 |
|---|---|
| 物業管理 | 酒店式管理服務 |
| 生活設施 | 高規格公共空間與私人設施 |
| 品牌價值 | 保障未來轉售與出租價值 |
房價部分，該類型則在未來一年預計上升約15%價格，即使如此，對外國投資者而言，這類住宅更容易吸引國際租客。
供應結構轉變，市場重心向「需求導向區域」移動
目前約有75%的新增住宅供應集中在市中心與郊區住宅區，顯示市場競爭從過去的市中心商業區轉移到更重視區域是否具備穩定人口流動與使用需求。因此，像是交通樞紐、大學周邊或大型醫療機構附近。
這些區域的特點在於，同時具備自住與租屋需求，能夠在不同市場環境下維持一定的支撐力。對於外國投資者來說，這類「需求明確型地段」通常也代表較低的波動風險與較穩定的出租表現。
二手房市成為新市場寵兒
在新建案供應與貸款條件雙重影響下，曼谷的二手房市場正逐漸活躍。從去年地震過後，許多人外國投資客重新審視在泰國的買房投資，不少人還沒入住就紛紛拋售，再加上資訊差所購入的房產與想像有所落差，使得降價拋售成了另一個撿便宜的市場。尤其是在生活機能成熟的區域。
但因為大眾對於要進入「二手市場」所需要做的功課更多，像是屋齡、屋況都是需要考量的項目，即使從地段、社區品質到租金行情，都已經有明確參考依據，但還是會以新屋為主。
2026曼谷房市的真正機會
2026年的曼谷房市不再是全面成長，而是依據產品定位與客群需求，呈現不同走勢。
| 市場類型 | 2026年市場趨勢 |
|---|---|
| 豪華與超豪華公寓 | 價格上升15%，銷售率約93%，新項目持續推出 |
| 平價住宅 | 競爭激烈，平均價格可能下降約10% |
| 二手市場 | 交易量明顯增加 |
豪宅市場的持續上升，代表資產配置型需求依然穩定；平價住宅的價格修正，則提供了短期進場機會；而二手市場的活躍，則讓投資策略更加多元。對外國買家而言，現在的關鍵已經不是單純判斷市場漲跌和投資報酬率的就可以評估獲利，而是理解這些變化背後的結構意義。
Editor：Han
Reference：CBRE、Bangkok Post、betterHomes
Photo Credit：Markus Winkler@pexels
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