泰國房地產市場正迎來巨大變革，尤其是短租市場引發了熱議。過去幾年，許多外國投資者湧入泰國，購買大量公寓和別墅，將其用作日租住宿。但這種行為卻與泰國的《酒店法》產生衝突，甚至引發居民與合法酒店業者的不滿。
泰國短租市場為何吸引外資湧入？
1.高回報率與旅遊需求推動短租市場
近年來，由於泰國旅遊業蓬勃發展，短租市場迅速擴張（在泰國，少於1個月的公寓出租為短租）。許多外國投資者看準這一商機，大量購入公寓或別墅，透過短租平台出租。一些投資者甚至購買整層樓或整棟公寓大樓，以更大規模運營短租業務。
根據泰國房地產協會的統計，目前大量中國投資者在曼谷和芭堤雅的高端公寓和郊區別墅；俄羅斯買家則在普吉島和蘇梅島積極購買豪華別墅。這些房產並非僅作為私人住宅，而是轉變為短租公寓，，甚至提供機場接送等服務，迎合旅遊市場的需求。
2.低門檻購房條件吸引買家
雖然泰國法律規定外國人不能擁有土地，但公寓購買則相對寬鬆，只限定外國人可以擁有不超過該公寓大樓 49% 的單位。因此，大量中國與俄羅斯買家進入泰國房地產市場，尤其是：
- 俄羅斯投資者：主要聚集於普吉島與蘇梅島，購買高端別墅用於日租經營。
- 中國買家：主要在曼谷、芭堤雅等城市購買整層公寓，或是郊區獨棟別墅用於短租。
此外，泰國政府近年來放寬長期簽證政策，藉以吸引不同需求的外籍人士前來長期居留或工作。其中，備受關注的包括「泰國精英簽證」（Thailand Elite Visa）和最新推出的「目的地泰國簽證」（Destination Thailand Visa，DTV）等長期居住簽證（LTR Visa），進一步吸引外資進入房市。
《酒店法》新規範：短租市場的最新政策變動
為了規範短租市場，泰國政府近年來更新了《酒店法》（Hotel Act），並於 2022 年增設「非酒店住宿」類別（Non-Hotel Accommodation）。根據最新規定：
- 短租物業必須滿足以下條件：
- 8 間客房以下，最多接待 30 名客人
- 需符合基本安全標準，如提供充足照明、門鎖、滅火設備等
- 必須向當地政府登記，並每五年更新一次營業執照
- 新增「非酒店住宿」類別，適用於：
- 帳篷露營地（Glamping）
- 青年旅館（Hostels）
- 移動式住宅（如船屋）
這項新規範旨在為短租市場提供合法經營管道，避免大量非法經營。然而，仍有許多外國投資者利用灰色地帶進行規避，其以「公司名義」購買並出租，使得非法日租市場持續擴張，更甚至是有警方在最近查獲有代託管單位非法經營。
非法短租市場的衝擊：居民不滿 & 旅遊業警訊
非法短租市場的衝擊：居民不滿 & 旅遊業警訊
1. 影響合法酒店業者
傳統酒店業者需要遵守嚴格的規範，如：
✅ 取得酒店營業許可
✅ 支付酒店營業稅與增值稅（VAT）
✅ 遵守消防安全與衛生標準
因為非法短租業者藉由規避法律，以低於市場價格吸引遊客入住，造成市場混亂，難以控管。
2. 擾亂住宅社區
許多短租房客在入住時不了解或不遵守社區規範，引發住戶投訴。常見問題包括：
🚫 室內吸菸
🚫 在公共區域飲酒與喧嘩
🚫 未依規定進入與使用公共區域，如泳池、垃圾丟放
為此，曼谷、芭堤雅和普吉島的許多公寓為了防止非法短租，透過裝設臉部識別系統取代傳統門禁卡，以此防範，但還是難以有效遏止問題。
3. 旅遊業與國際形象受損
泰國旅行社協會（Atta）會長 Sisdivachr Cheewarattanaporn 曾公開表示：「泰國的形象正在受損，因為這裡變成了『有錢就能違法的地方』」，這導致政府不得不考慮縮短外國遊客的免簽期限，從 60 天縮短至 30 天，以降低違規行為。
泰國政府的應對措施
泰國當局近期宣布加強對非法短租的打擊行動，重點包括：
- 調查外國人利用泰國代理人非法註冊公司經營短租：泰國政府在 2024 年 9 月至 2025 年 1 月期間，由商務部領導的工作組已起訴 820 家非法短租企業，涉案金額高達 125 億泰銖。
- 對違規房東與非法經營者處以高額罰款：泰國政府計劃與Airbnb、Agoda.Home 等短租平台合作，建立房源監管機制，確保業者依法登記並繳納稅款。
- 縮短外國遊客免簽期限，防止長期滯留者從事違法活動：部分業界人士建議提高外資購買公寓的門檻，例如將外資持有比例從 49% 調整至 75%，並增設房產持有稅，以減少短租市場的過度炒作。
泰國房地產市場正處於變革階段，政府與業界都在尋求更好的方式來平衡投資與法規管控。短租市場的興起雖然帶來經濟利益，但無序發展可能會影響當地居民的生活品質，甚至衝擊合法旅遊業。
未來幾年，泰國是否能夠有效打擊非法短租並建立更健全的監管機制，將成為影響房地產市場發展的關鍵因素。對於投資者而言，理解最新法規並選擇合法途徑經營，才是長期獲利的最佳策略。
Editor：Han
Reference：BE LAWS、G.A.M. Legal Alliance、ASEAN NOW1、ASEAN NOW2、The Nation
Photo Credit：Pexels
